投資信託・投資法人に関する業務応用問題
J-REIT（不動産投資信託）が保有する商業施設の主要テナントが退去し、長期間の空室が生じた場合、投資法人の分配金および投資口価格への影響として最も適切なものはどれか。
A.賃料収入が減少して利益が圧迫されるため分配金が減少する可能性があり、投資口価格も下落圧力を受ける可能性が高い。← 正解
✓ 正解です。主要テナントの退去により賃料収入が減少すると分配可能利益が低下し、分配金の減少と投資口価格の下落につながる可能性があります。
B.J-REITは法令上、利益の90%超を分配することで法人税が実質非課税となる仕組みのため、空室が生じても分配金は法律で保護される。
✗ 利益の90%超分配による導管性要件は課税優遇の条件であり、空室による収益悪化時でも分配金を法律が保護・保証するものではありません。
C.不動産の鑑定評価額が変わらない限り、テナント退去によって分配金や投資口価格が変動することはない。
✗ 分配金は賃料収入などの実際の収益に基づいて決まるため、鑑定評価額が変わらなくても空室による収入減は分配金に直接影響します。
D.主要テナントの退去は運用会社の責任とみなされ、運用会社が損失を補填するため投資家への分配金への影響はない。
✗ 運用会社がテナント退去による損失を補填する義務はなく、投資リスクは投資家が負担します。