価格評定応用問題
ある既成住宅地の一戸建て住宅を評価したとき、原価法により求めた価格は6,500万円でしたが、比準価格は7,200万円でした。この乖離が生じた場合、価格評定として最も適切な対応はどれか？
A.原価法の方が理論的に厳密であるため、評価額は原価法の6,500万円とすべきである。
✗ 原価法が必ずしも比準価格より優位にあるわけではありません。手法の選択は状況により異なり、論理性だけでなく市場データとの整合性も重要です。
B.比準価格の方が市場の実績を反映しているため、評価額は比準価格の7,200万円とすべきである。
✗ 比準価格が一概に優位とも限りません。市場データの信頼性、取引事例数、立地の類似度など、個別要因を検討する必要があります。
C.原価法と比準価格の乖離理由を分析し、その原因（土地の含み益、立地条件の評価相違など）を明確にした上で、両者の信頼度を総合的に判定して適切な評価額を決定すべきである。← 正解
✓ 正解です。乖離の原因分析が最も重要です。例えば土地の含み益が乖離の原因であれば比準価格が市場を反映しており、立地条件の評価方法に誤りがあれば補正が必要です。総合的判定が不動産評価の基本です。
D.両者の平均値である6,850万円を評価額とすべきである。
✗ 単純平均は両者の問題点を温存し、真の市場価値に到達しません。根拠のない機械的計算は評価の信頼性を損なわせます。
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