価格評定応用問題
ある賃貸マンションの評価において、比準価格を求めるため取引事例を収集しました。比較対象とした取引事例は、当該物件と同じ駅から徒歩12分の立地にあり、建築後8年経過、㎡単価80,000円で取引されていました。当該物件は駅から徒歩10分、建築後5年経過です。この場合の説明として、正しいものはどれか？
A.駅までの距離が2分短縮されているため、当該物件の価格は単純に比例計算により取引事例より高くなるべきである。
✗ 複数の要因が価格に影響する場合、単純な比例計算では正確な修正はできません。各要因の市場における影響度を個別に把握し、適切な補正率を適用する必要があります。
B.建築年数の差（3年）と駅までの距離の差（2分）が複合的に作用するため、どちらの影響が大きいか判定する必要があり、不動産市場の実例データから補正率を決定すべきである。← 正解
✓ 正解です。駅距離と建築年数という複数の要因が相互に作用するため、それぞれの影響度を市場データから統計的に把握し、適切な補正率を決定することが必須です。
C.駅距離の影響は建築年数の影響よりも常に大きいため、当該物件の㎡単価は必ず80,000円を超える価格に修正されるべきである。
✗ 駅距離と建築年数の相対的な影響度は物件種別や市場によって異なり、「駅距離が常に大きい」という一般化はできません。市場ごとの実証データが必要です。
D.建築後5年の新しさは駅距離の短さよりも市場評価が高いため、当該物件は駅から徒歩15分であっても取引事例より高く評価される。
✗ 建築年数と駅距離は独立した要因として評価すべきであり、立地面での大幅な悪化を建築の新しさで完全に補うことはできません。両者の影響を総合的に判定します。
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