区分所有法・建物の区分所有等に関する法律応用問題
区分所有建物において、管理組合の集会決議なく管理者が独断で建物の共用部分の重大な変更工事を発注した場合、その法的効果として正しいものはどれか。
A.管理者が締結した契約は当然に無効となり、工事業者はいかなる請求もできない。
✗ 契約が当然無効となるわけではなく、工事業者が善意の第三者である場合には保護される可能性があります。
B.重大な変更は区分所有者および議決権の各4分の3以上の決議が必要であり、決議なき管理者の行為は管理者の権限外であるため、原則として管理組合は責任を負わない。← 正解
✓ 正解です。共用部分の重大な変更には区分所有者および議決権の各4分の3以上の決議が必要（区分所有法第17条）であり、決議なき管理者の行為は権限外行為として原則管理組合は責任を負いません。
C.管理者の行為は管理組合の代理行為であるため、決議の有無にかかわらず管理組合が常に工事代金の支払義務を負う。
✗ 管理者の権限外行為であれば、決議の有無にかかわらず常に管理組合が責任を負うわけではありません。権限の範囲が問題となります。
D.工事業者が管理者の権限外行為を知らなかった場合でも、管理組合は一切責任を負わない。
✗ 工事業者が善意無過失の場合、表見代理の法理等により管理組合が責任を負う場合があるため、「一切責任を負わない」は誤りです。