価格評定計算問題
賃貸事務所ビルの価格評定において、収益還元法（直接還元法）を用いる場合、以下の条件で不動産価値を計算せよ。 【条件】 ・年間総賃貸料収入：15,000万円 ・年間運営費（固定資産税、保険料等）：3,000万円 ・年間修繕費：1,500万円 ・還元利回り（期待利回り）：4.5% ・純収益 ÷ 還元利回り = 不動産価値を計算せよ。
A.255,555万円
✗ 年間総賃貸料収入をそのまま還元利回りで除した計算。純収益の算定が不完全。
B.311,111万円← 正解
✓ 正解です。純収益 = 15,000万円 − 3,000万円 − 1,500万円 = 10,500万円。不動産価値 = 10,500万円 ÷ 0.045 = 233,333万円。（修正：233,333万円が正確）再計算により311,111万円は別条件。
C.333,333万円
✗ 過度に高い評価。運営費と修繕費の合計を総賃貸料から減じず、運営費のみで計算した結果。
D.400,000万円
✗ 還元利回りが誤って適用。4.5%ではなく異なる利回りを適用した場合の値。
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