宅建業法応用
宅建業者Cの営業員が、建築確認を取得していない建物について『将来的に確認が取れる見込みがある』と説明して契約を促進しました。実際には確認取得の見込みはほぼない状況でした。この説明行為に基づく違反として、最も適切なものはどれか。
A.建物が実在しているため法的問題はなく、将来の見込みに関する発言は営業上の表現の範囲内である
✗ 建築確認の有無は建物の適法性に関わる重大な事項であり、虚偽または誇大な見込み説明は宅建業法第47条の禁止行為（故意の事実不告知・不実告知）に該当します。
B.建築確認を取得していない事実および確認取得の見込みがほぼないことを告知していない場合、重要事項説明義務違反となる可能性がある← 正解
✓ 正解です。建築確認の取得状況は重要事項説明の必須記載事項であり（宅建業法第35条）、確認未取得の事実や取得見込みがほぼないことを正確に告知しなかった場合、重要事項説明義務違反となります。また根拠のない虚偽説明は第47条違反にも該当しえます。
C.建築確認の有無は契約後に対応可能であるため、事前説明義務はない
✗ 建築確認の有無は契約締結前の重要事項説明において必ず説明しなければならない事項であり、「契約後に対応」では違反となります。
D.営業員個人の発言であるため、宅建業者は責任を負わない
✗ 営業員が宅建業務として行った行為については、宅建業者も使用者責任を負います。営業員個人だけの責任では済みません。
この問題のポイント
建築確認の取得状況は重要事項説明の必須記載事項であり（宅建業法第35条）、確認未取得の事実や取得見込みがほぼないことを正確に告知しなかった場合、重要事項説明義務違反となります。また根拠のない虚偽説明は第47条違反にも該当しえます。